État des lieux de sortie : garder ta caution en entier
Dernière mise à jour : 1 oct.
L'état des lieux de sortie, c'est le moment qui décide si tu récupères ta caution en entier, en partie, ou pas du tout. Concrètement, c'est le document qui compare l'état de ton logement le jour où tu rends les clés avec son état le jour de ton arrivée. Tout ce qui a changé entre les deux peut t'être facturé, et ça chiffre vite. La bonne nouvelle, c'est que tout est encadré par la loi : comment se passe un état des lieux de sortie, ce que ton propriétaire a le droit de retenir sur ton dépôt de garantie, le ménage à prévoir, le fameux pré-état des lieux qui évite les mauvaises surprises, et les délais de restitution. Une fois que tu connais les règles, tu es beaucoup mieux armé le jour J. On t'explique tout, étape par étape, sans jargon.
Si tu cherches plutôt les règles de l'état des lieux d'entrée (ce qu'il doit contenir, le délai de 10 jours pour le corriger), c'est dans notre guide dédié à l'état des lieux d'entrée.
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🚪 Comment se passe un état des lieux de sortie ?
L'état des lieux de sortie est le document qui décrit l'état du logement et de ses équipements au moment où tu déménages. Il reprend les mêmes rubriques que celui d'entrée, en y ajoutant tout ce qui a changé pièce par pièce depuis ton arrivée.
Quand et avec qui il se fait
Il doit être fait au moment où tu libères le logement, en général le jour de la remise des clés, ou très peu de temps après. Vous devez être présents tous les deux, toi et le propriétaire (ou l'agence) : c'est ce qu'on appelle un état des lieux contradictoire.
Deux détails qui comptent : le logement doit être vide de tes affaires, et l'état des lieux doit être fait dans de bonnes conditions d'éclairage. Évite donc de le caler à 21h en plein hiver.
Ce que le document doit obligatoirement contenir
D'après Service Public, un état des lieux de sortie doit au minimum indiquer :
Le type d'état des lieux (sortie) et sa date d'établissement
La localisation du logement
Le nom du locataire et du propriétaire, et le domicile du propriétaire
Les relevés des compteurs individuels d'eau et d'énergie, si tes charges ne sont pas au forfait
Les clés et autres moyens d'accès que tu rends
Pour chaque pièce, l'état précis des sols, murs, plafonds, équipements et meubles
Les signatures des deux parties
Tu peux compléter ce document avec tes propres observations et réserves, et les illustrer avec des photos. Ne t'en prive surtout pas : c'est ce qui te protège si le désaccord dégénère.
Est-ce que ça te coûte quelque chose ?
Bonne nouvelle : l'état des lieux de sortie est gratuit pour toi. Même quand c'est un agent immobilier qui le réalise, aucun frais ne peut t'être facturé (contrairement à l'état des lieux d'entrée, où une part plafonnée peut être mise à ta charge).
Seule exception : si l'un de vous refuse de faire l'état des lieux ou de le signer, il faut passer par un commissaire de justice (l'ancien huissier). On parle alors de constat locatif, et ses frais sont partagés par moitié entre toi et le propriétaire.
🧹 Le ménage avant de rendre les clés
On ne doute pas que tu gardes ton chez-toi propre, mais avant de partir, il faut passer au niveau supérieur côté ménage. Pendant l'état des lieux de sortie, chaque petite tache peut t'être reprochée, et surtout te coûter de l'argent. Autant bien récurer pour ne pas se ruiner.
Voici une check-list si tu as peur d'oublier des éléments :
Nettoyer les grilles d'aération
Débrancher et dégivrer le frigo (sauf si c'est le tien, évidemment)
Détartrer les robinets, la douche et le lavabo
Lessiver les murs
Laver les fenêtres
Reboucher les trous
Nettoyer les plaques, le four et la hotte
Savonner l'intérieur des tiroirs et des placards
Nettoyer les joints de carrelage
Passer l'aspirateur partout
Changer les ampoules grillées : sinon, compte 10 à 20 € par ampoule, parce qu'on te facture aussi la main-d'œuvre
Remplacer les poignées de porte cassées : là encore, la main-d'œuvre peut faire monter la note à une soixantaine d'euros
📣 Témoignage de Lou F. : "Il faut être attentif à l'état de tout ce qui est à la charge du locataire dans le bail, mais aussi à celui relevant du propriétaire : on peut être pénalisé lors de l'état des lieux de sortie si le propriétaire estime qu'on ne l'avait pas informé d'une détérioration ou d'une panne. Le montant pourra alors être prélevé sur la caution."
💡 Le pré-état des lieux, l'astuce qui sauve ta caution
Peu de locataires connaissent le pré-état des lieux, et c'est dommage, parce que c'est probablement le meilleur moyen de récupérer ta caution en totalité.
Le principe : dès que tu as donné ton préavis, tu proposes à ton propriétaire une courte visite du logement, quelques semaines avant la sortie. Il te dit ce qui coince (ménage à reprendre, petite dégradation à réparer), et tu as le temps de corriger avant le vrai rendez-vous.
Ce n'est pas une obligation légale, juste un arrangement entre vous. Rien ne t'empêche donc de le proposer par mail, et de garder une trace écrite de ce qui a été dit.
📣 Témoignage de Mathieu M., propriétaire : "Petite astuce pour les propriétaires gérant leur bien locatif tout seuls : le pré-état des lieux. Cela consiste, lors de la notification du départ du locataire, à faire une courte visite pour expliquer en quelques minutes les points restants à effectuer pour l'état des lieux de sortie (ménage pas assez poussé, dégradation pouvant être réparée, etc.). Cela permet au locataire de mieux gérer sa sortie et de récupérer sa caution en totalité."
🧐 Vétusté ou dégradation : qui paie quoi ?
La vétusté, c'est l'usure normale du logement et de ses équipements, causée simplement par le temps qui passe et par un usage normal. Ton propriétaire n'a pas le droit de retenir quoi que ce soit sur ton dépôt de garantie pour ça.
La dégradation, c'est autre chose : un trou dans une cloison, une vitre cassée, un évier fissuré, une moquette brûlée. Là, c'est pour toi. En clair : une moquette usée après six ans, c'est de la vétusté ; la même moquette avec une trace de fer à repasser, c'est une dégradation.
Pour trancher entre les deux, ton propriétaire et toi pouvez avoir convenu, à la signature du bail, d'appliquer une grille de vétusté. Elle indique la durée de vie normale de chaque équipement et le niveau d'usure accepté avec le temps. Elle est facultative, mais quand elle existe, elle est annexée au bail : va la relire avant ton état des lieux de sortie.
Service Public détaille qui est responsable des dégradations dans un logement en location.
💰 Quand est-ce que tu récupères ta caution ?
1 mois ou 2 mois, ça dépend de l'état des lieux
À la fin du bail, il y a deux cas de figure :
L'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée (rien à signaler) : le propriétaire a 1 mois maximum pour te rendre l'intégralité de ton dépôt de garantie.
Il n'est pas conforme (des dégradations, des loyers ou des charges impayés sont constatés) : il a 2 mois maximum, et il doit justifier chaque retenue.
Le délai démarre le jour où tu rends les clés. Profites-en pour lui communiquer ta nouvelle adresse et ton RIB : sans ça, tu perds le bénéfice de la pénalité de retard expliquée plus bas.
Ce que ton propriétaire a le droit de retenir
Il ne peut pas décider d'une retenue au feeling. Il doit s'appuyer sur la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie, et te remettre des justificatifs : devis, factures de travaux, photos, constat de commissaire de justice, ou lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse.
Si ton logement est en copropriété, il peut aussi conserver une provision en attendant l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Cette provision ne peut pas dépasser 20 % du dépôt de garantie. Tous les détails sont sur la fiche dépôt de garantie dans un bail d'habitation.
10 % de pénalité par mois de retard
Si ton propriétaire dépasse le délai, la somme qu'il te doit est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Un mois entamé compte, même s'il ne s'agit que de quelques jours.
Une exception, et elle est importante : cette pénalité ne s'applique pas si le retard vient du fait que tu n'as pas communiqué ta nouvelle adresse au moment de la remise des clés.
⚠️ Et si ça se passe mal ?
Tu n'es pas d'accord avec ce qui est écrit
Tu n'es jamais obligé de signer un état des lieux avec lequel tu n'es pas d'accord. Relis-le ligne par ligne avant de signer, et fais ajouter tes observations et tes réserves noir sur blanc.
Si le désaccord persiste, tu peux refuser de signer. Le propriétaire devra alors passer par un commissaire de justice, qui vous convoque tous les deux par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 7 jours à l'avance. Ses frais sont partagés par moitié entre vous.
Le propriétaire ne se présente pas
S'il ne vient ni au rendez-vous ni à celui fixé par le commissaire de justice, tu peux lui renvoyer les clés par lettre recommandée avec accusé de réception. En l'absence d'état des lieux de sortie, tu es considéré comme ayant rendu le logement en bon état. C'est une protection solide, à condition de garder la preuve de l'envoi.
Ta caution ne revient pas
Trois étapes, dans cet ordre :
La lettre recommandée avec accusé de réception. Voici un modèle de lettre pour demander le remboursement d'un dépôt de garantie non restitué. Joins-y les états des lieux et tes photos.
La démarche amiable. Elle est obligatoire avant d'aller devant le juge quand le litige porte sur 5 000 € ou moins. Deux options, gratuites toutes les deux : le conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation.
Le juge. En dernier recours, tu saisis le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Tu as 3 ans à partir du jour où le litige est né pour le faire.
📣 Témoignage d'Abigaël P. : "Lors d'un état des lieux, certains dégâts m'ont été imputés alors qu'ils étaient déjà présents à l'entrée. J'ai réglé la situation en reprenant le document original, en présentant les photos prises à mon arrivée, et en échangeant calmement avec l'agence pour clarifier les points litigieux. Cette expérience m'a appris l'importance d'être rigoureux dès le départ et de bien conserver tous les documents."
📣 Témoignage d'un utilisateur anonyme : "Conserver toutes les preuves (photos datées, échanges écrits), envoyer une mise en demeure avant toute escalade, et demander une médiation si nécessaire."
✍️ En résumé, ce qu'il faut retenir
L'état des lieux de sortie détermine le sort de ton dépôt de garantie. Trois réflexes suffisent à te mettre à l'abri : proposer un pré-état des lieux quelques semaines avant, soigner le ménage et les petites réparations, et relire le document ligne par ligne avant de signer, en faisant noter tes réserves.
Et si ta caution tarde à revenir, tu sais désormais que le propriétaire a 1 ou 2 mois selon les cas, que chaque mois de retard commencé lui coûte 10 % de ton loyer, et que la conciliation est gratuite.
