État des lieux d'entrée : tout ce qu'il faut vérifier
Dernière mise à jour : 1 oct.
L'état des lieux d'entrée est le document le plus important de ton emménagement, et paradoxalement celui qu'on bâcle le plus souvent. Il décrit l'état du logement et de ses équipements le jour où tu récupères les clés, et il est annexé à ton bail. Quelques années plus tard, quand tu partiras, c'est lui qui servira de référence : tout ce qui n'y est pas risque de t'être facturé sur ton dépôt de garantie. Autant savoir dès maintenant que vérifier, qui doit le remplir, si l'état des lieux d'entrée est obligatoire, ce qu'il doit contenir, ce qu'il peut te coûter, et surtout comment le faire corriger dans les 10 jours si tu as oublié quelque chose. On t'explique tout, sans jargon, avec les conseils de vrais locataires de la commu’ Buddy.
Et si tu es plutôt à l'autre bout de l'histoire, au moment de rendre les clés, va voir notre guide sur l'état des lieux de sortie et la restitution de la caution.
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🔑 L'état des lieux d'entrée, c'est quoi exactement ?
Si tu es locataire et que tu emménages dans un nouveau logement, tu dois faire un état des lieux d'entrée. C'est le document qui décrit l'état du logement et de ses équipements au moment où tu emménages. Il est rempli lors de la remise des clés, et il est annexé à ton bail.
C'est le bailleur (le propriétaire, ou un agent si tu passes par une agence) qui le remplit avec toi. On parle d'un état des lieux contradictoire : vous devez être présents tous les deux, et vous le signez tous les deux.
Et oui, il est obligatoire pour toute location vide ou meublée qui te sert de résidence principale.
L'état des lieux d'entrée doit décrire très, très précisément le logement et les équipements qu'il comporte. Deux exemples :
Si, lorsque tu emménages, ton parquet est abîmé à certains endroits, il faut le signaler.
Si tu loues un meublé et qu'il y a 18 fourchettes et 15 couteaux dans le tiroir, il faut aussi le détailler.
C'est important d'être précis, parce que tout sera comparé à l'état des lieux de sortie. Tout ce qui ne sera pas rendu dans le même état pourra t'être facturé.
📝 Comment ça se passe et ce que le document doit contenir
Sur papier ou en version électronique
L'état des lieux doit être écrit, sur papier ou sous forme électronique, et il doit permettre de comparer l'état du logement à l'entrée et à la sortie. Deux formats sont acceptés : un document unique avec une colonne « à l'entrée du locataire » et une colonne « à la sortie du locataire », ou deux documents distincts de présentation similaire.
Il doit aussi être fait dans de bonnes conditions d'éclairage, et un exemplaire t'est remis au moment de la signature, en main propre ou par voie dématérialisée.
Les mentions obligatoires
Le document doit au minimum comporter :
Le type d'état des lieux (entrée) et sa date d'établissement
La localisation du logement
Le nom du locataire et du propriétaire, et le domicile du propriétaire
Le cas échéant, le nom des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux
Les relevés des compteurs individuels d'eau et d'énergie, si tes charges ne sont pas au forfait
Les clés et tous les moyens d'accès aux parties privatives et communes
Pour chaque pièce, l'état précis des sols, murs, plafonds, équipements et meubles
La signature des deux parties
Tu peux compléter le document avec tes observations, et l'illustrer avec des photos. Tu peux aussi y préciser des choses comme « les compteurs d'eau, de gaz et d'électricité ne sont pas raccordés ».
💡L'état des lieux d'entrée et de sortie peut être effectué par un garant si tu n’es pas dispo le jour J. Pense à signer une décharge datée et signée en amont, et à en informer ton bailleur (agence ou proprio).
💶 Est-ce que l'état des lieux d'entrée est payant ?
Ça dépend entièrement de qui le réalise.
Toi et ton propriétaire, en direct : c'est gratuit, aucun frais ne peut t'être facturé.
Toi et un professionnel (l'agent immobilier, par exemple) : une part des frais peut t'être facturée, mais elle est doublement plafonnée. Elle ne peut dépasser ni la moitié des honoraires facturés par l'agence, ni 3,03 € TTC par m² de surface habitable. C'est le plus petit des deux montants qui s'applique.
Par un commissaire de justice (l'ancien huissier), quand l'un de vous refuse de venir ou de signer : on parle alors de constat locatif, et les frais sont partagés par moitié. Il doit vous convoquer tous les deux par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins 7 jours à l'avance. C’est environ 133 € de frais de constat pour un logement jusqu'à 50 m², auxquels s'ajoutent les lettres de convocation et le déplacement.
Un exemple concret pour le cas de l'agence : pour un studio de 25 m² dont l'état des lieux est facturé 170 € TTC, la moitié des honoraires fait 85 €, et le plafond au m² fait 25 × 3,03 = 75,75 €. Tu paies donc 75,75 €, et ton propriétaire les 94,25 € restants. Voici un simulateur pour estimer ta part des frais d'état des lieux.
🔎 Les points à vérifier auxquels on ne pense pas
Il y a quelques éléments auxquels on ne pense pas forcément le jour J. On te conseille d'être particulièrement vigilant sur :
L'ouverture et la fermeture des portes et des fenêtres : vérifie que les serrures et les poignées fonctionnent vraiment.
La tuyauterie : regarde l'état des joints (oui ça fait très adulte), la pression des robinets, l'écoulement de l'eau, et assure-toi que tu as bien de l'eau chaude.
Les sols et les plafonds : cherche les trous, les fissures et les traces d'humidité.
L'intérieur des placards : c'est l'oubli classique.
Les prises et les interrupteurs : teste-les un par un, ça prend 5 minutes.
Les relevés de compteurs : note-les de ton côté aussi, avec une photo de chaque cadran.
Et surtout, prends des photos datées de chaque pièce, même de ce qui te semble insignifiant. C'est ta meilleure protection le jour où un désaccord apparaît.
📣 Témoignage de Jessica M. : "Bien examiner chaque pièce en détail et vérifier que tout est noté pour chacune d'elles (trous, humidité, saletés, etc.), au risque que cela se retourne contre vous lors de l'état des lieux de sortie."
⏱️ Tu as 10 jours pour le faire corriger
Tu as 10 jours calendaires après la date de l'état des lieux pour demander à ton propriétaire de le corriger ou de le compléter, sur n'importe quel élément du logement. Autant dire qu'il faut relire le document tranquillement chez toi, sans la pression du rendez-vous.
Cas particulier du chauffage : pour les éléments de chauffage, le délai court jusqu'à la fin du premier mois de la période de chauffe. Pratique quand tu emménages en juin et que tu découvres en novembre que le radiateur du salon reste désespérément froid.
Si ton propriétaire refuse de modifier l'état des lieux, tu peux saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. C'est gratuit.
Et si le problème appelle de vrais travaux, sache qu'ils sont à la charge du propriétaire. Service Public met à disposition un modèle de lettre pour exiger les grosses réparations qui lui incombent.
🥶 Ce qui se passe si tu ne signales rien
Si tu ne signales pas les problèmes dès ton arrivée, on risque de t'en tenir responsable au moment de ton départ, et ça peut te coûter cher.
Et s'il n'y a pas d'état des lieux d'entrée du tout, la loi considère que tu as reçu le logement en bon état de réparations locatives. Autrement dit, tu devras le rendre en bon état, sauf si tu arrives à prouver le contraire (avec des photos prises par un commissaire de justice, par exemple).
Une exception importante : si c'est ton propriétaire qui a refusé de faire l'état des lieux malgré ta mise en demeure, la charge de la preuve s'inverse. Ce sera à lui de démontrer, à la fin du bail, qu'il t'avait remis un logement en bon état.
Et pour tout ce qui relève des travaux à la charge du bailleur ou de la simple vétusté, c'est toujours à lui de démontrer que les dégradations te sont imputables. Service Public détaille qui est responsable des dégradations dans un logement en location.
Pour éviter d'en arriver là, prends le réflexe de conserver les photos et les échanges écrits avec ton bailleur, et de formaliser tes demandes par lettre recommandée avec accusé de réception.
⚖️ Comment contester un état des lieux d'entrée
Trois étapes, dans cet ordre :
La lettre recommandée avec accusé de réception. Décris les faits le plus précisément possible et joins tes pièces : photos, factures, extraits du bail.
La démarche amiable. Elle est obligatoire avant le juge quand le litige porte sur 5 000 € ou moins. Deux options gratuites : le conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation.
Le juge. En dernier recours, tu saisis le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Tu as 3 ans à partir du jour où le litige est né.
✍️ En résumé, ce qu'il faut retenir
Un bon état des lieux d'entrée, c'est une heure de rigueur qui t'évite des centaines d'euros de retenue sur ta caution deux ans plus tard. Trois réflexes : tout faire noter, même les détails, photographier chaque pièce et chaque compteur, et relire le document chez toi dans les 10 jours pour demander les corrections.
Et garde bien ton exemplaire : c'est lui que tu ressortiras le jour de l'état des lieux de sortie.
Pour ne rien oublier au moment de ton emménagement (assurance habitation, APL, changement d'adresse, ouverture des compteurs), l'appli Buddy te guide pas à pas dans toutes tes démarches.
