Fiscalité LMNP 2025 : micro-BIC ou réel, comment choisir ?

Aujourd’hui, on va te parler d’un sujet un peu technique, mais sur lequel on a reçu de nombreuses questions : le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), et la fiscalité LMNP.

Cet article te concerne si tu veux acheter (ou si tu as déjà acheté) un bien immobilier pour le mettre en location longue durée (on te parlera des locations ponctuelles, type Airbnb, une autre fois), et bénéficier d’une fiscalité avantageuse.

Le statut LMNP a des gros avantages, notamment grâce au mécanisme de l’amortissement LMNP, qui permet de réduire ses impôts, tout en développant ton investissement locatif.

Accroche-toi, on t’explique tout ça de manière simple, et (presque) sans jargon.

Après cette lecture, tu comprendras le fonctionnement du LMNP, ses avantages, ses limites, et les nouveautés fiscales de 2025, pour t’aider à faire les bons choix et optimiser tes revenus locatifs.

1. Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Quand tu es propriétaire et que tu loues ton logement, tu touches des loyers. Sur ces loyers, tu vas payer des impôts mais le montant va dépendre de ton statut !

Comme tu t’en doutes (sinon c’est pas drôle), il existe plusieurs statuts :

• La location meublée non professionnelle (LMNP) : notre sujet chéri du jour

• La location meublée professionnelle (LMP) : bien vu Einstein, c’est presque le même statut mais il te concerne si c’est ton activité principale

• La location non meublée/vide (professionnelle ou pas) : si tu loues un appart sans qu’il soit meublé

💡 Comment choisir de louer en meublé ou en non meublé ? Côté impôts, il y a plus d’avantages à louer un appart meublé (et les prix de loc’ sont plus élevés aussi). Côté stabilité, c’est le non-meublé qui l’emporte comme les locataires ont tendance à rester plus longtemps.

Pour bénéficier du statut LMNP, il y a plusieurs conditions simples à valider (logement meublé avec les biens mobiliers de base, logement >9m2, etc.) mais surtout il y a un plafond de recettes (sinon tu passes en LMP):

• il faut que ces loyers te rapportent moins de 23 000€/ an de recettes (en tout, donc pour la totalité des apparts si tu en as plusieurs)

• ou alors, si tu dépasses ce plafond, que ces recettes représentent moins de 50% de tes revenus globaux (donc que ce n’est pas ton activité principale)

  
  
  
  

2. Pourquoi choisir le statut LMNP en 2025 ?

En théorie, même si tu loues 1 fois par an ton appart (même un weekend sur Airbnb), tu es censé t’immatriculer (c’est une démarche qui te permet d’obtenir un numéro SIRET). Dans les faits, beaucoup ne le font pas et il n’y a aucune sanction.

Pourtant, il y a un intérêt à le faire :

• C’est gratuit, en ligne et ça ne prend que quelques minutes

• Ça te donne droit au statut LMNP et donc potentiellement à des avantages fiscaux

  
  
  
  

3. Fiscalité LMNP : les deux régimes en détail

C’est ici que ça se complique. Au sein du statut LMNP, tu peux choisir entre 2 régimes qui vont influencer le montant d’impôts que tu vas payer sur tes loyers et charges reçus (tes “recettes”) : le régime micro-BIC (celui par défaut), et le régime réel :

• ✒️ Avec le régime micro-BIC : tu as un abattement de 50% automatiquement appliqué sur tes recettes (oui trop de mots compliqués, on te donne un exemple plus bas)

• 👩‍💻 Avec le régime réel : tu vas pouvoir déduire pas mal de dépenses de tes recettes, donc diminuer le montant sur lequel tu seras imposable (dans la grosse majorité des cas, ce régime est plus avantageux)

  
  

Prenons un exemple : tu loues ton appart et tu touches 1 200€ de loyer par mois, soit 14 400€ de recettes par an. Tu as un travail à côté, et ta tranche d’imposition est de 30%. Calculons les impôts que tu auras à payer sur ces 14 400€ touchés.

• Au régime micro-BIC : tu auras 50% d’abattement sur les 14 400€, donc tu seras imposé sur 7 200€. Ces revenus seront ensuite imposés selon ta tranche d’imposition (ici 30%) + les prélèvements sociaux (à 17,2%). En tout, tu devras donc payer ~3400 € d’impôts (7 200€ x 30% + 7 200€ x 17,2%)

• Au régime réel : tu pourras déduire toutes les dépenses que tu as faites pour l’appart (les intérêts de ton emprunt, les assurances, les travaux, les frais de notaire et d’agence, etc.) et tu pourras aussi déduire l’amortissement de l’appart (et des meubles).

💡 En deux mots, l’amortissement permet de calculer la valeur que va perdre ton appart au fil du temps (eh oui il vieillit), et de te le compter comme une dépense !

Bref, il suffit que tu aies dépensé + de 14 400€ pour ton appart au début (ce qui arrive facilement avec des gros travaux, des frais d’agence, des achats de meubles, etc.), pour que le régime réel te fasse payer 0€ d’impôts. En plus, tes charges (donc tes dépenses) sont reportables sur 10 ans (et l’amortissement à vie). Cela veut dire que tes grosses dépenses (comme les travaux, etc.), peuvent être comptabilisées sur plusieurs années, ce qui diminue ton impôt à payer sur plusieurs années.

👉 Pour schématiser, le régime réel est presque toujours plus intéressant sauf quand tu loues très peu, ou quand tu fais très peu de dépenses pour ton appart (par ex.: si tu en as hérité, donc pas de frais d’agence, ni d’emprunt, et que tu n’as fait aucun travaux).

4. Réforme 2025 : ce qui change pour les LMNP

À retenir, en 2025 les règles fiscales du LMNP évoluent :

• Abattements micro‑BIC revus à la baisse : pour les meublés de tourisme non classés (ce dont on n’a pas parlé aujourd’hui), l’abattement passe de 50 % à 30 %, tandis que pour les meublés classés ou longue durée (le sujet d’aujourd’hui, si tu as suivi), il reste à 50 %.

• Réintégration des amortissements dans la plus-value : jusqu’ici, au régime réel, les amortissements déduits (bien, travaux, mobilier) n’impactaient pas le calcul de la plus-value, dans le cas où tu revends ton logement. Depuis 2025, ils sont réintégrés dans le calcul, ce qui augmente la base imposable lors de la revente. Moins sympa, donc. Mais la bonne nouvelle, c’est qu’il y a aussi des aux abattements fiscaux qui augmentent avec ta durée de détention du bien (il y a une exonération de taxe sur la plus-value partielle après 22 ans, et totale après 30 ans).

  
  

Donc la fiscalité avantageuse du LMNP diminue, notamment dans le cas où tu revends ton bien. Cet article récapitule les changements importants.

5. Avantages et inconvénients du LMNP

Les avantages ✅

• La fiscalité (notamment avec le régime réel 😉). Alors qu’en location vide/non-meublée, l’option régime réel ne te permet pas d’amortir ton bien, ni de déduire les frais d’acquisition - seuls les travaux sont déductibles.

• Tu peux changer de régime tous les ans si tu le souhaites (entre micro BIC et réel)

• Le statut réel te donne plus de “flexibilité” avec tes locataires sur la répartition des dépenses, comme tu peux les compter en charge et donc les déduire

Les inconvénients ❌

• Pour bénéficier du régime réel, il y a beaucoup plus d’administratif qu’avec le régime micro-bic 🙃. Il faut s’y connaître un peu en compta pour faire ta liasse fiscale ou payer un comptable pour le faire.

• En t’immatriculant, tu deviens redevable de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) à payer chaque année. C’est une taxe locale dont tu es exempté la première année civile d'activité.

💡 Tes frais de comptable, la CFE, la taxe foncière sont déductibles si tu es au régime réel car ils comptent comme une dépense que tu fais pour ta location

6. Les démarches pour bénéficier du LMNP

• Dès que tu as pour projet d’acheter un appart pour le mettre en location, et que tu fais une dépense à ce sujet, immatricule-toi (au répertoire Sirene), et déclare le début de ton activité locative. Tu choisis à ce moment quel régime fiscal tu préfères (micro-bic, réel simplifié ou réel normal, sachant que le réel normal est intéressant que pour des montants très élevés)

🤓 En théorie, l’immatriculation peut se faire jusqu’à 15 jours suivant le début d’activité. Dans les faits, beaucoup de gens le font plus tard et tout n’est pas perdu (même si pour rappel il est conseillé de le faire dès l’achat du logement). Parfois l’administration accepte de prendre en compte des dépenses jusqu’à 3 ans plus tôt pour l’appart (mais il n’y a pas de règle fixe) donc le plus tôt le mieux.

• Garde toutes les factures des dépenses que tu fais pour ton appart (frais d’agence, achat de meubles, assurances, etc.) et garde-les pour ton futur comptable

• Si tu es au régime réel, cherche un expert-comptable, comptable, organisme pour qu’il s’occupe de ta déclaration. En moyenne, cela coûte 400/500€ par an.

• En février / mars, tu peux commencer à envoyer à ton comptable toutes les infos pour qu’il fasse ta liasse fiscale et qu’il l’envoie à l’administration avant le 17 mai (à qq jours près)

• Chaque année, garde-donc bien toutes les dépenses que tu fais pour ton locataire / ton appart, et chaque année une nouvelle liasse fiscale doit être envoyée.

  
  

En résumé, le statut LMNP reste l’un des dispositifs fiscaux les plus attractifs pour ceux qui veulent combiner investissement immobilier et optimisation de leur imposition. Tu l’auras compris, le choix entre micro-BIC et réel dépend de ton profil, de tes recettes et de tes dépenses, et de la durée de détention de ton bien.

Si tu te lances dans l’immobilier investissement locatif, la clé est de bien préparer ton projet, d’anticiper ta fiscalité, et de t’entourer si nécessaire d’un expert-comptable !